Зміст
Найдорожча помилка при купівлі первинного житла — це обрати забудовника за рекламою або порадою знайомого, а не за об’єктивними критеріями. На жаль, на українському ринку нерухомості і досі трапляються ситуації, коли покупець вкладає мільйон гривень у недобудову, а наприкінці отримує або затримку на роки, або повне зависання проекту. Уникнути цього можна, якщо до підписання договору пройти структуровану перевірку компанії. Наприклад, забудовники з тривалою історією — як РІЕЛ зі Львова з трьома десятками років роботи — публікують відкриті портфоліо своїх проектів, реєстри документів і фотозвіти з майданчиків. Що саме треба перевіряти — нижче, у форматі покрокового чек-листа з 12 пунктів.
1. Вік компанії на ринку
Менше ніж 5 років — це молода компанія, перевіряти ретельно. 5-10 років — середній досвід, можна довіряти за умови, що є здані об’єкти. 10+ років — досвідчений гравець, який вже пережив декілька економічних циклів і війну. Це не гарантує якість, але різко знижує ризик банкрутства або зникнення з ринку.
2. Кількість зданих об’єктів
Менше 3 — обережно. 3-10 — нормальний середній забудовник. 10+ — значний досвід, з вірогідно усталеними процесами здачі. Запитуйте конкретні адреси, можете поїхати і подивитися.
3. Дозвільні документи
Дозвіл на виконання будівельних робіт (форма 2), містобудівні умови та обмеження, право на земельну ділянку (власність або довгострокова оренда), технічні умови від комунальних служб. Все це повинно бути або на сайті, або наданим за першим запитом. Ховають документи тільки ті, у кого з ними проблеми.
4. Реєстр забудовника у Мінрегіоні
З 2022 року в Україні діє реєстр забудовників і об’єктів будівництва. Перевірте, чи присутні компанія і конкретний об’єкт у цьому реєстрі. Якщо ні — це системне порушення законодавства.
5. Форма договору
Найбезпечніша зараз — договір купівлі-продажу майнових прав з нотаріальним посвідченням. Терпима — фонд фінансування будівництва. Підозріла — пайова участь без нотаріата. Категорично не варто — попередній договір з туманними строками і без штрафних санкцій.
6. Фінансова модель
Звідки гроші на будівництво: банківський кредит, кошти інвесторів, ескроу-рахунки покупців. Якщо забудовник чітко відповідає — добре. Якщо ухиляється від відповіді — значить, грає на гроші наступних покупців, а це піраміда.
7. Графік платежів
Стандарт — 20-30% на старті, решта рівними платежами до здачі або з прив’язкою до етапів будівництва. Якщо вимагають 80-100% одразу — це червоний прапор. У такій схемі забудовник отримує всі гроші, а ризики переноситься на покупця.
8. Штрафні санкції за прострочення
У договорі обов’язково мають бути санкції на користь покупця — за порушення строків здачі, неякісну роботу, відмову передавати квартиру. Мінімум — 0,01% за день від сплаченої суми. Якщо в договорі тільки штрафи на користь забудовника, а на користь покупця — нічого, договір однобічний.
9. Гарантійні зобов’язання
Конструктив — 10 років за законом. Інженерія — мінімум 2 роки. Оздоблення — 1 рік. Все це має бути прямо прописано у договорі або у акті приймання-передачі. Запитайте про службу гарантійного ремонту: куди звертатись, який термін реагування.
10. Репутація на форумах
Шукайте групи мешканців конкретних ЖК цього забудовника у Telegram, Facebook, на форумах ОСББ. Один-два негативні відгуки — це норма. Системні скарги на затримки, протікання, шумоізоляцію — це сигнал думати ще раз.
11. Активна комунікація з покупцями
Фотозвіти з майданчика, відкриті дні, чати для покупців, відповіді на запити менш ніж за добу. Якщо вам два дні не передзвонюють — після підписання договору буде так само. Це передбачуваний показник майбутнього обслуговування.
12. Розрахунок повної вартості володіння
Не тільки ціна квадратного метра, але і витрати на введення в експлуатацію, підключення до комунальних служб, перше засіляння, оформлення власності. У сумі це додає 5-10% до стартової ціни. Запитайте у менеджера повний прорахунок до підписання.
Найважливіше: не приймайте рішення за один візит до офісу продажів. Подивіться у різних компаній, порівняйте умови, з’їздіть на здані об’єкти. Тиждень-два додаткового аналізу можуть зекономити вам сотні тисяч гривень і кілька років нервів.
